Gebäudebewertung Professional

Objektstammdaten

Objektbezeichnung

Adresse

Objekttyp

Baujahr

Gemischt genutztes Gebäude — Wohnfläche UND Gewerbefläche beide aktiv

Wohnfläche (m²)

Gewerbefläche: Büro (m²)

Gewerbefläche: Halle/Lager (m²)

Brutto-Grundfläche BGF (m²)

Anzahl Einheiten

Grundstücksfläche (m²) *

Bodenrichtwert (€/m²)

Energetischer Zustand

Endenergiebedarf [kWh/(m²·a)]

Effizienzhaus-Standard

Energieträger Heizung

Letzte Modernisierung (Jahr)

Modernisierungsgrad nach Anlage 4 ImmoWertV

Punkte je Element bestimmen das fiktive Baujahr und die Restnutzungsdauer. Maximalpunktzahl: 20.

Dach (Eindeckung, Dämmung)

Fenster und Außentüren

Außenwände (Wärmedämmung)

Versorgungsleitungen / Verteilung

Heizung und Lüftung

Sanitäre Anlagen

Innenausbau (Türen, Böden)

Modernisierungspunkte gesamt: 0 / 20

Fiktives Baujahr: — · Restnutzungsdauer: — Jahre

Miet- und Kostendaten

Ist-Jahresmiete Wohnen (€)

Ist-Jahresmiete Gewerbe (€)

Marktmiete WG (€/m²/Monat)

Marktmiete Büro (€/m²/Monat)

Marktmiete Halle/Lager (€/m²/Monat)

Leerstand (%)

Mietwachstum p.a. (%)

Betriebskosten (€/m²/Jahr)

Instandhaltung (€/m²/Jahr)

Verwaltungskosten (% der Miete)

Mietausfallwagnis (%)

CAPEX-Planung

Geplante Investitionen (Sanierungen, Modernisierungen) der nächsten Jahre

CAPEX Jahr 1 (€)

CAPEX Jahr 2 (€)

CAPEX Jahr 3 (€)

Marktannahmen

Liegenschaftszins (%)

Diskontsatz DCF (%)

Exit-Yield (%)

Inflation (%)

DCF-Laufzeit (Jahre)

Sachwert-Parameter

Herstellungskosten (€/m² BGF)

Wirtschaftliche Lebensdauer (Jahre)

Finanzierung (optional)

Fremdkapitalquote (%)

FK-Zinssatz (%)

Standortbewertung

Bewerten Sie die Standortqualität auf einer Skala von 0-100.

Makrostandort

Wirtschaftskraft Region (0-100)

Demografie-Entwicklung (0-100)

Infrastruktur-Anbindung (0-100)

Mikrostandort

ÖPNV-Anbindung (0-100)

Nahversorgung (0-100)

Wohnqualität / Lage (0-100)

Lärmbelastung invertiert (0-100)

Risikofaktoren

Überflutungsrisiko invertiert (0-100)

Erdbeben-/Erdrutschrisiko inv. (0-100)

Zukunftsfähigkeit & Energie

Objektqualität & Technik

Bauzustand (0-100)

Technische Ausstattung (0-100)

Grundriss-Flexibilität (0-100)

Energie & Nachhaltigkeit

Energieeffizienz-Klasse

Erneuerbare Energien Anteil (%)

Nachrüstbarkeit EE (0-100)

Klimapfad 2040 (0-100)

Digitalisierung

Smart-Home / IoT (0-100)

Breitband-Verfügbarkeit (0-100)

Bewertungsergebnisse

Gesamt-Score: 0 / 100

💰 Ertragswert

0 €

Kapitalisierter Reinertrag

🏗️ Sachwert

0 €

HK × (1−AWM) × Energiefaktor + Boden

📊 Vergleichswert

0 €

Marktbasierte Bewertung

💹 DCF (NPV)

0 €

Barwert zukünftiger Cashflows

🎯 Empfohlener Marktwert

0 €

Bandbreite: 0 bis 0 €

📈 IRR (Internal Rate of Return)

Rendite über DCF-Zeitraum

💵 Bruttomietrendite

Jahresmiete / Kaufpreis

Score-Übersicht

📍 Standort (S) 0

🏢 Objekt & Technik (O) 0

⚠️ Risiko & Resilienz (R) 0

🌱 Zukunft & ESG (Z) 0

💰 Wirtschaftlichkeit (W) 0

Wertbandbreiten-Vergleich

DCF Cashflow-Übersicht

Sensitivitätsanalyse

Verändern Sie zentrale Parameter und sehen Sie die Auswirkungen auf den Marktwert in Echtzeit

Diskontsatz Anpassung (±200 bp)

±0.0%

Miete Anpassung (±10%)

±0%

Leerstand Anpassung (±5 pp)

±0.0 pp

CAPEX Anpassung (±20%)

±0%

Angepasster Marktwert

0 €

Abweichung: ±0%

Sensitivitäts-Spider

Wertentwicklung pro Parameter

Häufige Fragen

Was berechnet der Marktwert-Rechner?

Der Rechner ermittelt den Marktwert einer Immobilie nach drei anerkannten Verfahren: Sachwertverfahren (Herstellungskosten abzüglich Alterswertminderung), Ertragswertverfahren (Mieteinnahmen kapitalisiert) und Vergleichswertverfahren (Marktdaten ähnlicher Objekte). Die Ergebnisse werden gewichtet zusammengeführt.

Was ist der Unterschied zwischen Sachwert und Ertragswert?

Der Sachwert basiert auf den Herstellungskosten des Gebäudes plus Bodenwert — was hat das Gebäude in der Herstellung gekostet? Der Ertragswert basiert auf den erzielbaren Mieteinnahmen — was wirft das Gebäude als Investment ab? Bei selbstgenutztem Eigentum ist der Sachwert relevanter, bei Renditeobjekten der Ertragswert.

Wie beeinflusst der energetische Zustand den Marktwert?

Erheblich: Ein unsanierter Altbau (Effizienzklasse G/H) kann 10–25 % weniger wert sein als ein vergleichbar saniertes Gebäude (Klasse B/C). Der Rechner berücksichtigt den Energieausweis-Kennwert, den Heizungstyp und anstehende Sanierungspflichten als Wertabschläge bzw. -zuschläge.

Was ist die Alterswertminderung?

Die Alterswertminderung reduziert den Sachwert proportional zum Alter des Gebäudes bezogen auf die Gesamtnutzungsdauer. Formel: AWM = Alter / Gesamtnutzungsdauer × 100 %. Ein 30 Jahre altes Haus mit 80 Jahren Nutzungsdauer hat 37,5 % Alterswertminderung. Sanierungen können die Restnutzungsdauer verlängern.

Was ist der Liegenschaftszins?

Der Liegenschaftszins ist der Kapitalisierungszinssatz für das Ertragswertverfahren. Er gibt die marktübliche Verzinsung von Immobilien an. Typisch: Einfamilienhaus 1,5–3,0 %, Mehrfamilienhaus 3,0–5,0 %, Gewerbe 5,0–8,0 %. Je höher der Zinssatz, desto niedriger der Ertragswert.

Was ist der Bodenwert?

Der Bodenwert ergibt sich aus Grundstücksfläche × Bodenrichtwert. Die Bodenrichtwerte werden von den Gutachterausschüssen der Kommunen alle zwei Jahre veröffentlicht und sind unter boris.nrw.de einsehbar. Der Bodenwert ist Teil sowohl des Sach- als auch des Ertragswertverfahrens.

Wie wird die Standortqualität bewertet?

Der Rechner bewertet Makrostandort (Region, Wirtschaftskraft, Bevölkerungsentwicklung) und Mikrostandort (Infrastruktur, ÖPNV, Einkaufsmöglichkeiten, Lärm, Hochwasserrisiko). Jeder Faktor wird auf einer Skala bewertet und fließt als Zu- oder Abschlag in die Gesamtbewertung ein.

Was sind Bewirtschaftungskosten?

Bewirtschaftungskosten reduzieren den Reinertrag im Ertragswertverfahren: Verwaltungskosten (ca. 3–5 % der Miete), Instandhaltungsrücklage (7–12 €/m²/a), Mietausfallwagnis (2–4 %) und nicht umlagefähige Betriebskosten. Der Rechner verwendet Standardsätze nach ImmoWertV.

Wie genau ist die Wertermittlung?

Der Rechner liefert eine fundierte Orientierung, ersetzt aber kein Verkehrswertgutachten durch einen zertifizierten Sachverständigen. Die Genauigkeit hängt von der Qualität der Eingabedaten ab. Für Kaufentscheidungen, Finanzierungen oder Erbschaftssteuer ist ein amtliches Gutachten erforderlich.

Was ist die CAPEX-Planung?

CAPEX (Capital Expenditure) bezeichnet die geplanten Investitionsausgaben für das Gebäude: anstehende Sanierungen, Heizungstausch, Dacherneuerung etc. Diese zukünftigen Kosten reduzieren den aktuellen Marktwert, da der Käufer sie tragen muss. Der Rechner bilanziert den CAPEX-Bedarf automatisch.

Welche Rolle spielt das Baujahr?

Das Baujahr bestimmt die Gesamtnutzungsdauer (Massivbau: 60–100 Jahre, Leichtbau: 40–60 Jahre), die Alterswertminderung und die wahrscheinlichen Sanierungspflichten (GEG-Nachrüstpflichten, Betriebsverbot Heizkessel nach 30 Jahren). Ältere Gebäude mit umfassender Sanierung können eine verlängerte Restnutzungsdauer haben.